Capcanele la care trebuie să fim atenţi atunci când facem o achiziţie imobiliară

Interviu cu Florina Ştefan, general manager al Public Finance Solutions (www.cofinantare.com)

Reporter: La ce trebuie să fie atenţi clienţii atunci când cumpără un apartament?

Florina Ştefan: Sunt un cumul de factori care fac ca o achiziţie imobiliară să fie bună, mediocră sau proastă. În primul rând trebuie să facem o distincţie clară între scopul achiziţiei: dacă apartamentul se achiziţionează în scopul investiţiei/a închirierii lui, sau pentru a locui în el. Dacă se achiziţionează pentru a-l închiria, contează foarte mult zona, numărul de apartamente comparabile aflate pe piaţă în respectiva zona şi, evident, preţul de achiziţie. Ca să detaliem puţin, dacă apartamentul este situat într-o zonă centrală, într-un cartier cu renume bun sau se află în vecinatea unei universităţi, şansele de închiriere rapidă şi profitabilă sunt mari. Condiţia principală este ca în zona respectivă să nu fie câteva sute de apartamente similare, achiziţionate cu acelaşi scop, iar cererea să fie mult mai mică decât oferta. De exemplu, dacă apartamentul se află într-un cartier rezidenţial apropiat de o universitate, dar unde mai sunt câteva sute, poate mii de apartamente similare, trebuie să verificăm în primul rând care este gradul de ocupare a lor. Putem face acest lucru accesând web-site-urile de profil, la secţiunea „Închirieri”.

În celălalt caz, dacă apartamentul se achiziţionează cu scopul ca viitorii proprietari să locuiască în el, în mod normal ar trebui să fie mult mai atenţi la aspectele de natură tehnică, arhitecturală, la nivelul de confort dat de locuirea pe termen lung în apartamentul respectiv. Niciodată un apartament cu pereţi din rigips, fie el şi nou, situat într-o clădire cu câteva sute de apartamente vecine nu va putea oferi acelaşi grad de confort coparativ cu un apartament cu pereţi zidiţi, izolat termic, fonic şi amplasat în ansambluri rezidenţiale/blocuri formate dintr-un număr mic de apartamente.

Reporter: Ce părere aveţi despre segmentul de apartamente  premium din Arad?

Florina  Ştefan: În primul rând trebuie să definim clar ce înseamnă sau ce nu înseamnă „premium”, pentru că este un termen tot mai des folosit şi care de cele mai multe ori nu este corelat cu realitatea, dar este o denumire „la modă”, de multe ori un pretext pentru a se creşte nejustificat preţurile unor apartamente.

Un apartament premium trebuie să fie situat într-o zonă „premium” şi să fie construit „premium”. Nu poţi numi un apartament ca fiind premium, chiar dacă este situat într-o zonă centrală sau ultracentrală, dacă este înghesuit, cu multe apartamente pe palier, sau cu o sută, două sute de apartamente în aceeaşi clădire. Gândiţi-vă doar ce înseamnă să ieşi dimineaţă din parcarea blocului (concomitent cu câteva sute de vecini) sau să te întâlneşti la lift cu ei. Sună hilar, dar sunt cazuri reale care se întâmplă zi de zi în aşa-zisele ansambluri rezidenţiale premium.

Nu mai discutăm de aspectele tehnice şi arhitecturale: premium înseamnă construcţii fără pereţi de rigips, cu băi şi spaţii comune iluminate natural etc.

Reporter: Care este părerea dumneavoastră cu privire la investiţiile în terenuri şi capcanele pe care acestea le pot presupune?

Florina Ştefan: Terenurile, dacă sunt bine alese, se pot dovedi o investiţie la fel de bună, poate chiar mai bună decât unele apartamente. Logica este una foarte simplă: terenurile sunt limitate, astea sunt şi atât! Nu se mai pot „construi” sau „fabrica” altele.

Nu mai discutăm despre terenurile agricole, pentru că s-a ajuns la o frenezie generalizată în ceea ce le priveşte, la un moment dat toată lumea, indiferent de profilul de activitate, vânzând şi cumpărând terenuri agricole, la preţuri uneori nejustificate pentru randamentul pe care îl oferă.

O categorie mult mai interesantă consider că sunt acum loturile de teren intravilan, aflate în poziţii bune (cât mai aproape de autostradă, de exemplu), care pot fi utilizate pentru dezvoltarea diverselor proiecte: rezidenţiale, comerciale sau industriale, în funcţie de specificul zonei.

În plus, în Arad se pot găsi încă parcele de teren care întrunesc toate condiţiile unei investiţii profitabile, cu preţuri plecând de la aprox 15-20 euro/mp. În Timişoara, spre exemplu, preţurile terenurilor similare sunt duble, poate chiar triple, comparativ cu cele din Arad, iar oferta este mult mai condensată. De aceea, avem tot mai mulţi clienţi  timişoreni care, din acest considerent, aleg să se relocheze sau să investească în Arad.

În cazul investiţiei în terenuri, cumpărătorii trebuie să fie extrem de atenţi şi să aleagă doar terenuri intravilane cu PUZ (pe cât se poate valabil, actualizat), cu acces bun şi cu utilităţile în proximitate. Altfel se expun la riscul de a nu putea obţine PUZ şi implicit a nu putea construi pe terenul respectiv. Îi sfătuiesc pe cumpărători să nu se lase păcăliţi de super-oferte la terenurile fără PUZ sau cu PUZ vechi, care trebuie refăcut, pentru că s-ar putea ca într-un final să fie nevoiţi să cultive suprafaţa respectivă ca teren agricol, deşi au achiziţionat-o ca teren pentru construcţii. Dar aceasta este o discuţie mai amplă şi mai specifică, pe care o putem avea în cadrul întâlnirilor viitoare.